Что такое Совет дома и как бороться с «управляйками». Итоги круглого стола по вопросам ЖКХ

Давным-давно, кажется в прошлую пятницу, Пензенское отделение Профсоюза Советских граждан  социалистической России (ПСГСР) при содействии регионального отделения ОКП провели круглый стол с участием представителей СМИ, председателей ТСЖ, муниципальных и региональных депутатов. Стол был поставлен, как водится в общественном пространстве «Клевер». Несмотря на плохую погоду и, прямо скажем, не самое удачное время («вечер тяпницы»), состав участников собрался более или менее представительный. От Заксобрания области  был целый зампред – Павел Куликов, который рассказал о своём опыте взаимодействия с Министерством ЖКХ области и УК многоквартирного дома, в котором проживает. В мероприятии также приняли участие старшие по домам “города Спутник”, домов микрорайонов” Южной поляны” и ГПЗ24.

Открыл заседание своим докладом председатель ПО ПСГСР Максим Мельник, который поведал присутствующим о сути взаимодействия так называемых Советов многоквартирных домов (МКД) с управляющими организациями (компаниями), осуществляющими их обслуживание (подробнее см. приложение). Хотя механизм создания и взаимодействия вступил в действия (согласно ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ) аж в 2011 году, в Пензе он до сих пор практически нигде не используется. Между тем, именно Совет дома может быть мобильным органом, который на правовых основаниях сможет вести диалог с управляющей организациеЙ, доносить до неее реальные потребности жильцов дома – ведь по каждому вопросу собрать общее собрание собственников, как того требует закон, с необходимым кворумом – задача практически нерешаемая.

На что председатель ТСЖ «Посадский двор» Михаил Ириков отметил, что «управляйки» не оказывают услуги, а ухудшают положение. При этом как-то разобраться с ними не представляется возможным. Мельник с ним согласился – да, задача УО не оказать услуги населению, а выкачать у них деньги, а когда все станет окончательно разваливаться – уйти, оставив разбираться вновьпришедшую УО, у которой, впрочем, стоят те же задачи – итак до полной разрухи и руинизации. Причем, они даже этого не скрывают, а говорит в открытую. Представитель одного из МКД мкр. «Город Спутник» Татьяна Пьянова  рассказала, что директор их УО прямо ей заявил, что они будут выполнять работы только по предписанию прокуратуры и администрации района. И никак иначе. Вот так.

Были приведены конкретные  прмиеры того, начто конкретно интересует управыляющие оранизации и на чем они зарабатывают. Так в ЖК «Новые сады» была обнаружена  юбопытная вещь. В подъезде МКД числится четыре консьержа (работа посменно) с зарплатою 18 тысяч. По факту их три. 18 тысяч жильцы платят в месяц просто так.

Ну а ситуация, сложившаяся в мкр. «Город Спутник» – вообще напоминает театр абсурда. УО выставляет жителям платежки за СОИ (содержание общего имущества), где только за «общее электричество» квартире сейчас могут выставить до3 тысяч рублей в месяц. И ничего любди платят!

Тут вступил Павел Куликов, бывалый депутат разных уровней – от сельсовета до областного Заксобра.

«Смысла бороться с управляющими организациями нет. Единственный выход – смена «управляйки» или формы управления на то же ТСЖ. Ну, допустим, выиграли вы у УО суд, прошли девять кругов судебного ада, потеряли од жизни. И что? А то что управляющая организация просто еще больше обозлится, и вообще делать ничего не будет. Или будет, но так, чтоб лучше не делали. Причем законодательство будет на их стороне.

Допустим, УО перекрывает крышу над подъездом. И устанавливает цену для жильцов- 4 тысячи рублей за квадратный метр. При том, что средняя цена на рынке – 1,5 тысячи. Люди недоумевают и жалуются, а из Министерства ЖКХ отвечают, что все законно Управляющая организация имеет право нанять кого угодно, за какие угодно деньги – втридорога, 4как в этом случае. Ну, может, это будут супер-пупер мастера, которые тааак покроют, что мало не покажется за такие деньги. И при этом более 30 лет людей приучали, что несмотря на то, что они, якобы, собственники, но делать им ничего не надо. Вот и действительно, получается, старшие ходят по квартирам и теребят  собственников – давайте соберемся, у нас воду отключат! И никто не соберется. Вот когда отключат, тогда и соберутся – и то не факт.

Даже если вы окончательно прижмете УО, и их после проверок МЖКХ лишит лицензии, то и это ничего не изменит. Тот же господин, что ее создавал, создаст другую под другим названием и зайдет с нею в тот же дом. В Государственной Думе лежит законопроект, который бы запрещал такую практику, но ведь управляйку может создать и родственник. Сейчас пензенское министерство ЖКХ создают приложение, в которое хотят загнать все управляющие организации области, чтобы можно было отслеживать жалобы на них и делать осознанный выбор «управляйки».

Короче, вывод однозначный менять всех или все- либо «управляйку» либо форму собственности.

В заключение, собравшиеся пришли к парадоксальному, но практически единодушному выводу, что наше государство делает все, чтобы загнать людей из МКД в частные дома, где нет никаких СОИ, лифтов, содержания персонала, есть своя скважина для воды, а платишь лишь за свет и за газ. Впрочем, само государство вряд ли желает это осознавать, при той поддержке, которую надо сих пор оказывает строителям МКД в той же Пензе. Которая является в этом плане абсолютно бесперспективным регионам. Во вновнвь строимых и вводимых МКЕД просто некому жить. Население города просто перестало прирастать даже за счет районов области. Молодежи Пензенская область неинтересна в плане перспектив в принципе. Есть регионы (и не только «нерезинвая» Москва). Где зарплаты гораздо выше, при том, что цены на товары и услуги (те же ЖКУ или транспорт), перспективы роста лучшие, да и ипотека та же, в конце концов доступнее, и качество строительства получше. Так что молодежь, по окончанию учебных заведений не остается (не возвращается) в область – население стремительно сокращается и стареет. И теперешнее строительство МКД уже, по сукти, давно является надуванием мыльного пузыря.

В общем, хорошо поговорили.

Следующий круглый стол планируется для председателей ТСЖ многоквартирных домов в апреле-мае месяце 2023 года. Заходите, если что.

Приложение.

Особенности взаимодействия УК с советом МКД

Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД – совета МКД. Что входит в компетенцию совета МКД и в круг обязанностей председателя, какие данные УК может предоставлять председателю совета, – обо всем этом пойдет речь на сегодняшнем Круглом столе.

Отметим, что совет МКД, хотя и является органом управления МКД, однако подотчётен общему собранию собственников, им избирается и им же может быть распущен или переизбран. Совет МКД должен быть выбран на общем собрании собственников в доме, с количеством квартир более четырёх, в котором не было сформировано ТСЖ и которым не управляет жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Совет МКД должен быть избран в течение календарного года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если этого не было сделано или принятое решение о создании совета не было реализовано, орган местного самоуправления имеет право в трехмесячный срок организовать ОСС данного дома, на котором в принудительном порядке будет решён вопрос о создании ТСЖ или же об избрании совета, включая его председателя.

Члены совета и его председатель (в совокупности – совет МКД) избираются в каждом доме из числа собственников помещений. Численный состав законодательством не регламентируется, но рекомендуется формировать совет исходя из количества в доме подъездов, этажей и квартир.

Совет избирается сроком на два года, но общее собрание собственников своим решением имеет право установить как более короткий, так и более длительный срок осуществления полномочий совета МКД (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Компетенция совета МКД

Знание круга вопросов, которые вправе решать совет МКД поможет УК наладить с данным органом грамотное взаимодействие. Совет МКД (п.5 ст.161.1 ЖК РФ):

             обязан следить за выполнением и непосредственно выполнять решения, принятые ОСС;

             может вносить в повестку дня ОСС для обсуждения предложения о порядке пользования общедомовым имуществом (в т.ч. земельным участком, на котором размещён дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, вопросы о порядке обсуждения проектов договоров, касающихся общедомового имущества и предоставления КУ, различные предложения, связанные с компетенцией совета МКД, избираемых комиссий, а также иные предложения, которые не противоречат ЖК РФ;

             имеет право представлять владельцам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления МКД;

             обязан представлять собственникам до рассмотрения на ОСС своё заключение по условиям проектов договоров. Если в доме была избрана комиссия для независимой оценки проекта договора, то совет МКД представляет своё заключение совместно с заключением такой комиссии;

             должен контролировать качество оказания услуг и выполнение работ по управлению МКД, а также осуществлять контроль за качеством, поставляемых собственникам и пользователям помещений (в т.ч. общедомовых) коммунальных услуг;

             обязан представлять на утверждение годового ОСС отчёт о проделанной работе;

             имеет право принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества в случае принятия соответствующего решения ОСС (п.4.2. ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Перечень полномочий совета МКД может быть дополнен на основании решений ОСС или договора управления МКД.

Полномочия председателя совета МКД

Председатель совета МКД избирается на ОСС из числа членов совета. Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчётен общему собранию собственников. Председатель представляет интересы собственников помещений в МКД и непосредственно общается с УК.

Права и обязанности председателя совета МКД:

             до принятия общим собранием собственников вправе вступить в переговоры с УК об условиях договора управления МКД. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений – относительно условий договора, указанных в ч.1 и ч.2 ЖК РФ;

             обязан довести до сведения владельцев помещений результаты этих переговоров;

             только по доверенности, выданной ему собственниками помещений в данном МКД, вправе заключить с УК на условиях, принятых на ОСС, договор управления МКД или договоры, определенные в ч.1 и ч.2 ЖК РФ.

По такому договору управления МКД права и обязанности приобретают все владельцы помещений в данном доме, оформившие на имя председателя доверенность. Собственники имеют право потребовать от УК копии этого договора.

             на основании доверенности, выданной ему владельцами помещений, обязан контролировать, как выполняются обязательства по заключённым договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;

             обязан подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или же о предоставлении КУ ненадлежащего качества;

             имеет право направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК обязательств, указанных в договоре управления МКД;

             на основании доверенности, выданной собственниками жилых помещений в МКД, имеет право представлять интересы указанных собственников в суде по вопросам, связанным с управлением данного дома и предоставлением КУ;

             вправе принимать решения по делам, которые переданы ему для решения в соответствии с решением ОСС.

В отличии от компетенции совета МКД, компетенция председателя не может быть расширена, список его полномочий окончательный (закрытый) и перечислен в ст.161.1 ЖК РФ.

Важно помнить, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания владельцев помещений в МКД не могут быть переданы совету дома или его председателю. Так, например, предоставлять годовой отчёт УК может только на ОСС.

Отметим ещё один принципиальный момент: должность председателя совета не оплачивается. Однако решение о предоставлении председателю совета денежного вознаграждения за его работу принимается собственниками жилых помещений на ОСС. Но это не означает, что исполнение данного решения обязательно для УК, на счёт которой жильцы данного дома перечисляют денежные средства за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 05.02.2013 по делу № 11-14/2013)

Четыре совета для эффективного взаимодействия совета МКД с УК:

1. Всестороннее сотрудничество УК с советом МКД

Для поддержания положительной репутации УК и для налаживания контактов с домом, следует поддерживать связь с общественностью дома в лице председателя совета. Специалист УК, прикреплённый к дому, должен совершать своевременные звонки председателю, устраивать личные встречи, в ходе которых интересоваться, всё ли устраивает собственников помещений, есть ли у дома какие-нибудь проблемы, будут ли предложения по улучшению состояния дома. Особое внимание на решение этого вопроса нужно уделять за пару месяцев до проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.

2. Проведение консультативной работы

Нередки случаи, когда председатель совета МКД обращается в УК с вопросами, не входящими в круг его полномочий, но которые собственники помещений хотели бы контролировать. В таких случая УО следует проводить разъяснительную работу, предоставляя председателю информацию в обобщенном виде для доведения ее до сведения жильцам дома.

3. Оказание помощи при организации ОСС.

УК может оказывать как физическую, так и материальную помощь при организации ОСС: делегировать представителя УК на собрания, распечатывать бюллетени голосования и протоколы ОСС, помогать при подсчёте голосов и т.п.

4. Расширить полномочия совета МКД.

Как мы уже писали выше, список полномочий совета МКД может быть расширен, но не в ущерб остальным собственникам помещений в данном МКД. УК может расширить полномочия совета МКД и, согласовав это на уровне договора управления МКД или протокола ОСС, разрешить его членам, например, присутствовать на осмотрах и решать вопросы планирования на следующий год.

  • 1
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Аватар

Альтер Пенза

Наверх